Nova Lei do Agro: Risco à Propriedade do Produtor Rural. Nova Garantia Legal aos bancos e cooperativas.
O produtor rural se habituou em celebrar cédulas de crédito rural com instituições financeiras, cujas garantias contratuais oferecidas pelo produtor se davam em três modalidades:
- Cédula Rural com garanta de penhor.
- Cédula Rural com garantia de hipoteca.
- Cédula Rural com garantia de penhor e hipoteca.
Antes da Edição da nova Lei 13986/20, portanto, as garantias legais dadas pelos produtores às instituições financeiras estavam limitadas ao penhor de bens móveis ou semoventes, em regra, e a hipoteca no caso de bem imóvel.
A constituição de hipoteca era o meio usual do produtor rural de garantir Cédula de Crédito junto a bancos e cooperativas.
Com a edição da Lei 13986/20 criou-se uma nova garantia para bens imóveis, o chamado “Patrimônio de Afetação”, o qual será constituído por meio de Cédula Imobiliária Rural.
No patrimônio de afetação o proprietário de imóvel rural poderá submeter todo seu imóvel rural ou fração dele ao regime de garantia contratual por meio da emissão de Cédula Imobiliária Rural.
Prevê a nova Lei 13986/20, que em caso de inadimplemento o credor poderá exercer de imediato o direito à transferência, para sua titularidade, do registro da propriedade da área rural que constitui o patrimônio rural em afetação, ou de sua fração, vinculado à CIR diretamente no cartório de registro de imóveis correspondente.
Diferentemente da hipoteca, portanto, no caso da nova garantia legal (chamada de “patrimônio de afetação”), em caso de inadimplemento do produtor rural, o credor poderá de imediato transferir a propriedade rural (área afetada/garantida) para seu próprio domínio, independentemente de qualquer procedimento judicial ou notificação prévia.
A nova Lei 13986/20 determina ainda que o vencimento de apenas uma prestação da Cédula Bancária acarretará o vencimento antecipado de todas as demais parcelas (vencimento de todo contrato), podendo o credor transferir o imóvel afetado/garantido de imediato, independente de autorização judicial, para seu nome diretamente no registro de imóveis.
No caso da hipoteca, garantia mais antiga e tradicional e menos agressiva ao produtor, necessariamente o credor deve ingressar no Poder Judiciário requerendo a execução do contrato e da hipoteca, sendo assegurado ao devedor, através de seu advogado, o contraditório e ampla-defesa da propriedade produtiva, para posteriormente o juiz decidir se o imóvel vai ou não a leilão.
No caso da nova garantia legal, denominada de “patrimônio de afetação”, se ofertada pelo produtor, este não terá meios de defender a propriedade, tampouco lhe será assegurado o pedido de prorrogação ou alongamento da dívida, ainda que a causa do inadimplemento tenha ocorrido por fatos imprevisíveis ou imprevistos, como a perda de safra, crise econômica, dificuldade de comercialização de produtos, etc.).
Ainda, o bem imóvel garantido através de patrimônio de afetação é avaliado pela própria instituição financeira, a qual a seu exclusivo interesse pode atribuir um valor inferior ao bem do produtor rural visando para abranger maior área ou extensão da propriedade rural a ser garantida na cédula, possibilitando ao credor cobrar do devedor o valor remanescente de seu crédito, sem nenhum direito de retenção ou indenização sobre o imóvel afetado pelo devedor.
Garantia por hipoteca x garantia por patrimônio de afetação: principais diferenças.
Garantias legais de bem imóvel:
Hipoteca x Patrimônio de afetação
Transferência mediante processo judicial Transferência imediata do imóvel
Defesa da propriedade no processo Sem processo judicial, sem defesa
Necessita notificação ou interpelação prévia Sem necessidade de notificação
Avaliação pode ser contestada judicialmente Avaliação realizada pelo credor
Portanto, caso tenha constituído hipoteca como garantia da cédula rural ao banco ou financeira caberá primeiramente notificar o devedor e ingressar na justiça visando a execução do bem, sendo assegurado ao produtor defender a propriedade e revisar a dívida através de um advogado especializado.
Ante o exposto, o produtor que não tenha uma boa assessoria jurídica poderá, em uma inevitável ou imprevisível perda de safra, submeter todo seu patrimônio em risco, caso opte, inadvertidamente, por essa nova garantia imobiliária.
